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Question: Politique intérieure de la Bulgarie.

Les élections législatives du 25 juin 2005. Les socialistes qui étaient donnés vainqueurs aux élections législatives du 25 juin 2005 ont réalisé un score de 31% des suffrages obtiennent 82 sièges sur les 240 sièges du parlement. Le premier ministre sortant du parti Centriste « mouvement national pour Siméon II » récolte 20% des votes et 54 sièges. Le « parti des droits et des libertés » 12% des suffrages et 34 sièges. Bon élève, le pays restera donc très stable et garde ses atouts pour son entrée dans l’Europe.

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Question: Données d’approche.

Par vol direct un Paris-Varna ou Paris-Bourgas, en 3 heures d’avion sont aussi « éloignés » qu’un Paris-Marseille en TGV, suivant les saisons. Les prix des billets d’avions varient selon le tarif « jeune » ou « retraité », etc. et la saison aussi. Il est possible de venir en voiture par mer depuis l’Italie jusqu’en Grèce et remonter en Bulgarie ensuite. Le pays est situé au Sud-Est de l’Europe dont il a toujours fait partie. Sa superficie est de 110.993 Kms². Le pays était beaucoup plus grand mais, les conflits et les accords que l’on sait, des voisins trop ambitieux se sont acharnés à en réduire ses limites. Sa population dépasse juste les 8 millions d’habitants avec, de plus en plus de résidents saisonniers ou retraités à temps plein… La capitale est Sofia, la langue officielle le bulgare qui la même parenté avec les autres langues du groupe que le Français avec l’espagnol ou l’italien. Si l’alphabet cyrillique est officiel, les lettres latines se trouvent aussi employées Les chrétiens orthodoxes sont largement majoritaires, les popes se marient. La monnaie est le lev, au pluriel lévas. 67% de la population vit dans les centres urbains. C’est une république parlementaire (240 sièges) élus pour 4 ans, un Président élu pour 5 ans.

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Question: Géographie succincte.

D’une superficie équivalant, par ses limites fixées en 1947, à environ un cinquième de la France. Le pays était toutefois étendu jusqu’à la mer Adriatique à l’époque médiévale. L’altitude moyenne est de 470 m. Environs 32% du territoire forme des dépressions, 27% des montagnes et environs 41 % des plaines. Il existe plus de 600 sources d’eau minérales froides ou chaudes, les cours d’eaux et les lacs suffisent pour arroser cet équilibre parfait. Au Nord le pays est frontalier de la Roumanie, au Sud de la Grèce et la Turquie, à l’Ouest de la Serbie, à l’Est la Mer Noire borde la côte. La Mer Noire, pas réellement noire comme chacun pourra le voir, est une sorte d’immense lac salé. L’ouverture par éclatement du détroit des Dardanelles, dans des temps très reculés (2600 avant JC - épopée de Gilgamesh), à rempli cette immense cuvette. La mer méditerranée à alimenté ce transvasement (la mer Noire est remontée de 100 mètres), d’où son abaissement soudain et, la traversée mythique que l’on sait du peuple d’Israël, même si les époques ne coïncidaient pas du tout… Le Danube, au Nord, fleuve navigable, marque la frontière naturelle avec la Roumanie. Les plaines et les bassins de la Bulgarie occupent de grandes surfaces au Nord et au Sud du massif du Balkan (chaîne montagneuse) c’est la Stara Planina traversant le pays d’Est en Ouest. La plaine du Danube touchant la frontière yougoslave a l’Ouest se détache par son relief coupé de collines et de plateaux, de rivières et de plaines. La Dobroudja est une plaine accidentée, formée des alluvions apportés par le Danube se situe dans la partie Nord-Ouest appelée «le grenier de la Bulgarie ». Au sud-ouest, le long de la frontière grecque, s’étendent les massifs du Rhodope et du Rila avec son sommet le Moussala à 2925m, plus haut sommet du pays. Environ un tiers de la superficie du pays est recouvert de forêts. De nombreux parcs, réserves protégées et réserves naturelles parsèment le pays. Le parc de Balgarka (Balkan central) est le dernier inscrit sur la liste des parcs de Bulgarie. La latitude des côtes se situe grosso modo au même niveau que le Portugal. La ville de Varna, nordique par sa position, est au même niveau que Biarritz, Nice et Monaco. Bourgas notre ville, est plus au Sud, c’est la 4e ville du pays. Tous les types de reliefs se trouvent donc réunis en Bulgarie ; montagne, plaines, collines. Le bord de mer peut être de longues plages de sable fin, de plus petites cachées ou l’on va à pied, quelques falaises, des roches bordant de sortes de fiords, de petits ports aux barques hissées, des criques ou se baigner. En somme, la côte comme chacun l’aime…

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Question: Climat.

La Bulgarie bénéficie d’un climat modéré. Le pays peut être divisé en deux zones climatiques. La montagne de Stara Planina joue le rôle de ligne de démarcation (d'Est en Ouest, entre le Nord et le Sud) Le Sud de la Bulgarie bénéficie d’un climat plus doux, avec un printemps continental et variable, d’influence méditerranéenne. En été les températures oscillent de 28° à 30° et plus. L’automne est tardif, agréable, doux et davantage pluvieux qu’au printemps. Les mois pluvieux sont, mai, octobre et novembre. En hiver les températures oscillent entre 7° et 0, avec exceptionnellement des chutes à -20°. Souvenons nous que nous sommes sur la même latitude que les pays du Sud de l’Europe, dont nous faisons évidement naturellement parti, plus à l’Est seulement... Il existe quelques zones au climat spécifique, par exemple la vallée des roses (Kazanlak), quelques régions des Rhodopes, la région de la ville Sandanski où l’on cultive des oliviers, des agrumes. .. L’immobilier en Bulgarie représente une opportunité d’investissement unique, dans une période unique. Acheter un bien immobilier en Bulgarie permet de bénéficier d’un climat aussi clément qu’au Sud-est de l’Europe à des prix sans concurrence.

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Question: le tourisme

Nous ne pouvons qu’écrire quelques lignes car il est impossible d’entrer dans un tel sujet. Tous les thèmes pourraient être amplement développés à partir d’un mot ; vigne et vin, thalassothérapie, sport et nature, faune et flore, archéologie, etc. Le tourisme rural est plus ou moins développé suivant les régions. Il est quelquefois dominé par le tourisme de « masse » en bord de mer ou en montagne. Le tourisme culturel est présent partout sur cette terre d’histoire datant des premiers siècles avant JC par les découvertes réalisées. Une grande partie des mouvements migratoires d’Est en Ouest est passée par la… Des lieux pris au hasard, ne vous laisserons sûrement pas indifférents : - Les villes et villages du nord Balkan Etropolé, Troyan, Triavna, etc. à l’atmosphère d’époque et à leur esprit romantique. - les villes de Nessebar, Pomorie, les villages de pêcheurs aux barques hissées sur la rive. Laissez-vous surprendre par l’architecture romantique des maisons même récentes, aux couleurs qui vous posent loin de vos repères. A pied, en VTT, en voiture ou à cheval allez avec passion remplir votre mémoire de souvenirs indestructibles. Ce pays peut devenir aussi le votre, choisissez votre endroit et votre arbre ou accrocher votre martenitza au 1er mars. Vous découvrirez aussi bien d’autres coutumes et usages… La haute saison touristique commence en avril/mai et se termine fin octobre pour la période estivale. La saison hivernale se développe de plus en plus. Hâtez-vous de comprendre l’évidence que représente l’immobilier en Bulgarie, avec ses prix très attractifs. Tous les paysages vous sont offerts par la Bulgarie. L’immobilier en Bulgarie vous permet d’avoir un chez vous définitif dans un pays enchanteur.

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Question: Economie

La Bulgarie se positionne comme un petit dragon balkanique, adjectif souvent répété. Cet enthousiasme appuyé se fonde sur l’afflux d’investissements en Bulgarie qui à connu une croissance de 5.6% en 2004 et 4% de moyenne depuis 1997. Le taux directeur de la Banque Centrale est de 3%, l’inflation à plus de 6% moyenne en 2003, contre 18% en 1998... Ceci repose sur la demande interne et les investissements. Les flux d’investissements directs étrangers (IDE) bat le record en 2004 à plus de 2 Md €, contre 185 M € en 2003. Ces flux d’IDE proviennent à plus de 90% de l’UE et concerne plus de 70% des stocks constitués depuis 1992 ! Durant cette période, la France n’a cumulé que 2% des IDE. Nous sommes convaincus que cela va changer. Notons que 2004 comptabilise le quart des IDE depuis 1992. Les Majors sont très impliqués. Le chômage reste encore important à 12,7% des actifs pour 2004 contre 18% en 2000 ! Les investissements des étrangers ont été de 1,9 milliard d’euros en 2004, soit 10% du PIB. Les dénationalisations ont pesé sur ces chiffres. Le pays est nettement ouvert aux étrangers. N’hésitez plus à venir investir en immobilier en Bulgarie ou les prix sont réellement très attractifs. Le pays s’impose par un haut degré de stabilité macro-économique, d’un emplacement majeur en Europe de l’Est, d’un haut niveau d’éducation de la population et de coûts salariaux bas. Le Gouvernement a décidé pour 2005 de réduire l’impôt sur les sociétés de 19.6% à 15% et, l’impôt sur les revenus de dividendes de 15% à 7% !... Cela est-il suffisamment explicite ! Cela existe vraiment, c’est en Bulgarie ! Ceux qui se souviennent de l’Espagne quelques décennies auparavant… Ceux qui ont pris le pari de son extraordinaire essor et compris la leçon par les faits. Ceux-là seulement comprendront que cela va se reproduire encore avec la Bulgarie ! Le secteur de l’immobilier en Bulgarie permet d’investir selon ses moyens, pour le prix d’une voiture en Europe de l’ouest. Un investissement immobilier en Bulgarie est nettement plus rentable qu’un placement financier.

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Question: Fiscalité

Il existe diverses sortes d’assujettissements et d’impôts. Concernant l’impôt des sociétés, des retenues à la source sont pratiqués sur tous les revenus d’origine bulgare versés aux personnes physiques ou morales étrangères. Ces retenues de 15% doivent être payées sous 30 jours de la perception du revenu. Le taux de TVA est 20%. L’alignement sur la réglementation de l’UE est omniprésent. La fiscalité de l’investissement immobilier en Bulgarie se résume assez simplement. C’est le service de l’évaluation fiscale qui défini le prix (valeur fiscale) du bien vendu selon ses critères. Cette estimation est inférieure au marché réel. Ainsi aucun vendeur n’accepte avec le sourire de payer une plus-value, vous comprendrez le reste…

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Question: Le droit des étrangers

Il n’est plus nécessaire pour acheter une maison ou un terrain à bâtir de constituer une SRL. Cela reste encore une obligation pour les terrains agricoles.

Le parlement avait précédemment adopté le 18 février 2005 les différentes dispositions permettant la mise en conformité de sa constitution avec les textes de l’Union Européenne. Les conditions d’une ouverture au développement sont créées. L’évolution des aspects techniques ne permet pas de fixer ici ce sujet. Les étrangers ne pouvaient jusqu’ici acheter des terrains nus et devaient pour cela créer une société de droit bulgare ou obtenir des droits à bail.

Si vous êtes contrôlés, comme il se peut aussi en France par exemple, les fonctionnaires sont toujours courtois face aux ressortissants de l’UE. A titre indicatif, même si l’on peut venir en Bulgarie avec une carte d’identité, il est plus judicieux d’utiliser son passeport. La différence se fera lors du passage en douane entre un « coup de tampon » sur le passeport et un petit formulaire à remplir avec une carte d’identité.



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Question: La propriété foncière

En 1991 a débuté la ré-attribution des terres (collectivisées en 1945) aux anciens propriétaires. Quelques centaines de commissions foncières ont été crées pour étudier ces restitutions. Cette difficile collecte d’informations par un si grand nombre de structures augmente l’inefficacité du marché foncier et immobilier. Les principales difficultés résident dans l’absence de marquage (délimitation) des propriétés après 50 ans et le règlement des questions de successions patrimoniales interrompues pendant la même période. Ce travail s’est étendu jusqu’en 2001 pour présenter une propriété foncière très morcelée. Plus de 30% des terres sont à l’abandon, ce qui se constate lorsqu’on parcourt la campagne. Il en résulte aussi une terre naturellement « bio ». La réalisation du nouveau cadastre et l’enregistrement des terres nécessitera estime t-on encore 15 ans. Les photos aériennes et satellites devraient venir en appui. L’unité de compte est le décarre (1 000 M²), pas l’hectare. Au final, tous les documents reconstitués seront transférés aux agences régionales du cadastre. L’extrême morcellement du sol fige le marché foncier et un remembrement est inéluctable. A titre d’exemple du morcellement des terres, les remembrements entrepris permettent de largement doubler les surfaces privées moyennes à près de 7 hectares et quadrupler les terres d’état à plus de 9 hectares. La pratique de la location de terres dynamise le marché foncier. La culture et l’élevage, « bio ». La Bulgarie a un climat continental, tempéré d’une influence océanique à nuance méditerranéenne. Les sols ont une fertilité naturelle élevée. Il est certain que le potentiel de production « bio » doit trouver aisément sa place en Bulgarie, les Politiques en sont convaincus. De grandes étendues se trouvent être « bio » sans que la question soit soulevée sur place. Il faut bien comprendre que le manque de moyens a grandement préservé les sols de l’action de l’homme. Reste à convaincre les acteurs de persévérer en respectant la nature. Bien entendu, reste la nécessité d’obtenir les certifications permettant de valider la démarche « bio ». Les productions animales, plantes aromatiques, plantes pour les diverses extractions, productions arboricoles ne nécessitent pas d’immenses investissements. La main d’œuvre locale agricole est avantageuse, abondante et compétente. Le prix des terres, en fonction de son classement par catégories est encore très abordable, comparé aux pays voisins. De plus le pays dispose de cours d’eaux et surtout d’eau souterraine suffisante. Il existe des associations de petits producteurs en polyculture et élevage. Il existe aussi de grandes exploitations qui ont fréquemment un client étranger unique qui impose et contrôle son cahier des charges. La certification « bio » Bulgare est celle de l’Europe sont très proche. L’exploitation du sol peut être envisagée soit par un particulier sur fonds propres, soit par un groupement, les deux avec l’aide de fonds structurels Européens, s’ils sont éligibles. Il faut prendre comme un avertissement sans frais, de se souvenir des pays de l’Ouest Européen il y a 30 ans et des productions sous serre qui inondent depuis l’Europe. Les surfaces de productions avaient augmenté de plus de 30% par an depuis 1998… Contactez-nous pour nous exposer votre projet d’investissement foncier et immobilier en Bulgarie.

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Question: Le logement, le bâtiment

Déjà du temps de l’époque communiste, le Bulgarie était l’un des rares pays a accepter la propriété privée. Avant 1989, une large part des logements avait été privatisée. Le rythme de construction avoisine plus de 6 000 logements par an. Ce chiffre serait plus important avec l’accès au crédit facilité. La construction de logements pour les étrangers (tourisme) est la preuve flagrante du dynamisme du BTP face à une demande toujours croissante. Il existe un marché de l’habitat ancien (maisons, appartements) de conception rustique à des prix très abordables. Il faut envisager d’y effectuer des travaux dans l’optique de la revente. Cette revente se fera avantageusement à un autre étranger et pour justifier d’une marge, des travaux s’imposeront. Il quasiment impossible de trouver seul une affaire. Outre le problème de la langue, qui n’empêche pas de se déplacer ou faire ses achats courants, rien n’est plus ardu que de dénicher un bien sans indication, d’en trouver le propriétaire légal, puis de pouvoir acter. Avec une demande très supérieure à l’offre l’immobilier résidentiel bulgare est nettement haussier. Les prix de l’immobilier qui était toujours notés en USD l’ont été en Euros à l’approche de l’intégration dans l’UE. Face au dollar la parité a été maintenue artificiellement a 1 pour 1, avec pour résultat une augmentation de 8% des prix, encore abordables ! Malgré l’augmentation continuelle des prix, l’immobilier bulgare n’a pas encore rattrapé les prix européens. Un acquéreur peut être assuré d’effectuer un bénéfice à la revente.

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Question: Investir en immobilier en Bulgarie

Les investissements étrangers immobiliers en Bulgarie se sont s’intensifiés avec l’adhésion de la Bulgarie à l’Union Européenne en 2007, son industrie touristique est en plein essor. Les prix de l’immobilier en Bulgarie sont toujours très bas en rapport à d’autres zones touristiques en Europe. La demande est généralement supérieure à l’offre (sauf en période de crise ndlr) et la tendance haussière constatable. Cette tendance haussière s'est bien constatée jusqu’en 2008/2009 & 2010 pour partie. Un article économique de TROUD spécifie que l’augmentation des prix de 2005 avait été de plus de 35 %. Beaucoup de vendeurs se sont empressés d’augmenter le prix de vente, pensant vendre à la baisse. Les prix sont encore très bas pour l’Europe. Acquérir un bien immobilier en Bulgarie est plus facile qu’en France et la procédure très différente. Vous pourriez selon l’avancement du dossier prendre possession entre 10 jours et deux mois, un record ! Le mode opératoire diffère au sens ou l’agence (la Compagnie) effectue tout le travail de la prospection à l’acte authentique. La signature est toujours réalisée par un cadre aguerri et habilité qui contrôle préliminairement les titres et l’origine de propriété du bien. C’est le cadre qui rédige l’acte qu’il soumettra à validation au notaire, comme un clerc de notaire le ferait. C’est aussi le cadre qui actionne et relis le travail de l’avocat pour la rédaction du statut juridique d’acquéreur en Bulgarie. Au final ce cadre habilité validera et déclenchera l’encaissement et le paiement du prix. Le notaire s’occupe du contrôle de l’authenticité du titre de propriété (du bien vendu) puis de son enregistrement auprès du service de l’Etat, en France ce serait le bureau des hypothèques. Nous ne travaillons qu’avec le même notaire et cabinet d’avocat de Bourgas, depuis le début.

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